テナントビルのレントロール作成｜賃料設定と収支の考え方

テナントビルの収益計画を語るとき、必ず登場するのがレントロール（Rent Roll）です。これは、建物の各区画をどんなテナントに、いくらで貸すかを一覧にした「収入計画表」。事業収支の出発点であり、出口価格の根拠にもなる、開発の要となる資料です。

本記事では、レントロールとは何か、どう作るのか、そして賃料設定と収支をどう考えるのかを、実務目線で具体的に解説します。レントロールを正しく組めるようになれば、テナントビルの収益力を数字で語れるようになります。

レントロールとは何か

レントロールは、建物の各区画（フロア・部屋）ごとに、次の情報を一覧化した表です。

• 区画（フロア・面積）
• テナント用途（店舗・オフィス等）
• 賃料単価（㎡または坪あたり）
• 月額賃料・年額賃料
• 共益費・その他収入
• 想定稼働（空室率）

これを積み上げることで、建物全体の年間収入（GPI：総潜在収入）が算出できます。レントロールは、事業収支の「収入ブロック」そのものです。ここが甘いと、以降の利回り計算も出口価格も、すべて砂上の楼閣になります。

レントロール作成の手順

手順1：フロアごとに賃貸区画を確定する

まず設計（ボリューム）に基づき、各フロアの賃貸可能面積を確定します。共用部を除いた有効面積が対象です。ここでレンタブル比（有効率）が効いてきます。

手順2：フロア別の賃料単価を設定する

商業ビルでは、フロアによって賃料単価が大きく異なります。周辺相場をもとに、フロアごとに現実的な単価を設定します。

手順3：共益費・その他収入を加える

賃料に加え、共益費・看板使用料・駐車場収入・自販機等の副収入を積みます。これらも収益の一部です。

手順4：稼働シナリオ（空室率）を織り込む

満室想定でレントロールを組むのは危険です。現実的な空室率（たとえば5〜10%）を織り込み、さらに開業当初のリースアップ期間（埋まるまでの時間）やフリーレントも見込んでおきます。

賃料設定は「保守的に」が鉄則

レントロールを作るとき、賃料を高めに設定したくなるのが人情です。しかし堅実な計画は逆。賃料は控えめに、空室は多めに見積もります。強気の賃料で埋まらなければ、収支は初年度から崩れます。相場の上限ではなく、「確実に埋まる賃料水準」でレントロールを組むことが、事業を安定させる鍵です。

レントロールは「出口価格」に直結する

レントロールの重要性は、収入計画にとどまりません。完成したテナントビルを売却するとき、投資家は「そのビルがいくらの純収益（NOI）を生むか」で価格を判断します。

具体的には、売却価格 ≒ 年間NOI ÷ 市場のキャップレートで評価されます。年間NOIはレントロールが起点。つまり、説得力のあるレントロールは、そのまま高い出口価格の根拠になります。逆に、根拠の薄い強気なレントロールは、買い手に見抜かれ、出口で評価されません。

テナント構成（テナントミックス）も収益を左右する

どんなテナントを、どう組み合わせるか——テナントミックスも収益と安定性を左右します。1階に集客力のある店舗を配置すればビル全体の価値が上がり、業種を分散させれば景気変動リスクが下がります。単に空きを埋めるのではなく、建物全体の価値を高めるテナント構成を設計することが、賢いレントロール作成です。

まとめ

テナントビルのレントロールは、①賃貸区画の確定 ②フロア別賃料単価の設定 ③共益費・副収入の加算 ④稼働シナリオ（空室率）の織り込み で作成します。賃料は保守的に、空室は多めに。そして、レントロールは事業収支の起点であり、出口価格の根拠でもあります。

説得力のあるレントロールは、収益計画と出口の両方を支えます。まずは自分のビル・土地でレントロールを作り、収益力を数字で確かめてください。